El mercado de alquileres vacacionales a corto plazo ha explotado en popularidad en los últimos años, impulsado por plataformas como Airbnb y Vrbo, que permiten a los propietarios de viviendas y a los inversores comunes ingresar al mercado. Sin embargo, a medida que más unidades de alquiler inundan el mercado y la oferta comienza a superar la demanda, la competencia se vuelve feroz.
La pregunta es: ¿quién saldrá victorioso cuando el mercado esté sobresaturado?
Como tantos mercados en todo el mundo, aquí en el Valle de Guadalupe, durante los últimos 5 años muchos propietarios de tierras han convertido sus tierras en unidades de alquiler a corto plazo. Las vemos por todos lados ahora. Las llamamos cariñosamente “Cajas”. Una “Caja” es una habitación básica de cuatro paredes con una cama y un baño. No tiene NADA único; un lugar para dormir y ducharse. Y las propiedades en las que se encuentran también son comunes.
Una vez que el Valle de Guadalupe despegó en 2012, los propietarios ocasionales de tierras escucharon que todos estaban ganando dinero. Entonces construyeron estas “cajas” económicas para participar en la acción; una acción común en todos los mercados en crecimiento. El miedo a perderse algo (FOMO, por sus siglas en inglés) atrajo a estos recién llegados. Pero construyeron cajas insulsas y sin pasión y ahora, el mercado está inundado de inventario insulso. Ahora hay demasiada oferta mientras que la demanda se ha mantenido relativamente constante. Y ahora está afectando los precios y las ganancias de todo el mercado. Entonces, ¿ahora qué?
Nuestros Eco-Domes Hacienda hechos de Super-Adobe (bolsas de plástico y tierra) fueron uno de los primeros en ingresar al mercado de alquiler a corto plazo en 2018. Funcionan con energía solar y toda el agua se recupera mediante el uso de filtros de arena biológica. Durante estos tiempos de inventario sobresaturado, hemos estado reservados todo el año. La razón es una experiencia única para los huéspedes.
Bueno, analicemos los factores clave que diferencian quiénes serán los ganadores de los perdedores en este mercado abarrotado.
1. Ubicación, ubicación, ubicación
Incluso en un mercado sobresaturado, la ubicación sigue siendo un factor determinante del éxito. Las propiedades en zonas turísticas privilegiadas, cerca de atracciones, transporte público o experiencias locales únicas, seguirán atrayendo a los huéspedes de forma más constante que las que se encuentran en zonas menos deseables.
Además, las propiedades ubicadas en ciudades con turismo durante todo el año (por ejemplo, Nueva York, París u Orlando) son más resistentes, ya que no dependen de las tendencias estacionales. Pero esto no es París. Esta es la región rural del vino y es principalmente un mercado de escapadas de fin de semana para los mexicanos del norte y el suroeste de los EE. UU.; principalmente California. De hecho, las casas de vacaciones en áreas más remotas como la nuestra han obligado a los propietarios a esforzarse por ajustar las estrategias de precios o invertir en marketing costoso para atraer a los huéspedes.
Ganadores: propiedades en ubicaciones de alta demanda con fácil acceso a atracciones populares, servicios y flujos turísticos constantes.
2. Propiedades únicas y diferenciadas
En un mercado abarrotado, mimetizarse es una receta para el desastre. Los propietarios que invierten en hacer que sus propiedades de alquiler se destaquen (a través de temas únicos, comodidades de lujo o experiencias inmersivas) tienen una ventaja competitiva. En mercados sobresaturados, es más probable que los huéspedes se sientan atraídos por algo que les ofrezca una experiencia que no pueden obtener en ningún otro lugar.
Ya sea un diseño elegante, características ecológicas o una estadía en una peculiar casa en el árbol, las propiedades únicas tienden a atraer la atención en las plataformas de anuncios, atrayendo a huéspedes que están dispuestos a pagar un precio superior.
Ganadores: Propiedades que ofrecen una experiencia única o cuentan con comodidades destacadas, lo que les da una ventaja en un mar de monotonía.
Hacienda Eco-domes ofrece a los huéspedes un hermoso jacuzzi y piscina para disfrutar
3. Gestión profesional y reseñas excepcionales
A medida que aumenta la oferta de alquileres vacacionales, los huéspedes tienen más opciones para elegir, y eso significa que las reseñas y las experiencias de los huéspedes se vuelven aún más cruciales. Las propiedades administradas por empresas profesionales o anfitriones experimentados que brindan un excelente servicio al cliente, check-ins sin problemas y comunicación proactiva tienden a recibir mejores reseñas.
Las buenas críticas conducen a clasificaciones más altas en las plataformas de alquileres vacacionales, lo que se traduce directamente en más reservas, incluso en un mercado saturado. Por el contrario, las propiedades con críticas mediocres o malas se quedarán atrás a medida que los huéspedes se decanten por opciones más confiables.
Ganadores: Propiedades con críticas constantes de cinco estrellas, administración profesional y una reputación de superar las expectativas de los huéspedes.
4. Poder de fijación de precios: ¿quién puede permitirse el lujo de ajustarlos?
Una de las consecuencias más claras de un mercado sobresaturado es la inevitable presión para bajar los precios. Los propietarios de propiedades con mayores márgenes o mayor flexibilidad financiera estarán mejor posicionados para capear esta tormenta. Estos propietarios pueden ajustar sus precios para seguir siendo competitivos sin sentir el apuro financiero inmediato.
Por otro lado, los propietarios de propiedades que están muy apalancados o aquellos con costos fijos que hacen que la reducción de precios sea insostenible tendrán dificultades en este entorno. Aunque los huéspedes pueden sentirse atraídos por precios más bajos, las propiedades que ofrecen un equilibrio entre valor y servicio de calidad ganarán a largo plazo.
Ganadores: los propietarios que pueden permitirse ajustar los precios en función de las condiciones del mercado sin sacrificar la calidad de su oferta.
5. Adaptabilidad y flexibilidad
Una ventaja clave en un mercado de alquiler sobresaturado es la flexibilidad. Las propiedades que pueden adaptarse rápidamente a los cambios en las preferencias de los huéspedes, las nuevas regulaciones o las condiciones del mercado tendrán una clara ventaja. Esto incluye ofrecer horarios de check-in flexibles, alojamientos que admiten mascotas o implementar descuentos por reservas de último momento.
Además, los anfitriones que son lo suficientemente ágiles como para cambiar sus estrategias de marketing, adoptando plataformas más nuevas como Instagram o TikTok para obtener exposición, pueden superar a aquellos que se apegan únicamente a los métodos tradicionales.
Ganadores: Propiedades administradas por anfitriones adaptables que se mantienen a la vanguardia de las tendencias y responden rápidamente a los cambios en el mercado.
6. Cumplimiento de las regulaciones locales
A medida que los alquileres a corto plazo han crecido, también lo han hecho las regulaciones del gobierno local. Muchas ciudades y municipios han implementado restricciones o impuesto impuestos adicionales a las propiedades de alquiler vacacional. Los propietarios que cumplan con estas regulaciones y mantengan todas las licencias y permisos necesarios tendrán mejores resultados que aquellos que corren el riesgo de tener problemas legales.
Además, las propiedades en regiones que limitan la cantidad de alquileres disponibles pueden ver un aumento en la demanda con el tiempo a medida que la competencia se reduce artificialmente por la regulación.
Ganadores: Propiedades que cumplen con las leyes y regulaciones locales, evitando sanciones y beneficiándose de áreas con oferta de alquiler controlada.
The Nebbiolo at Hacienda Eco-Domes sigue nuestro espíritu de construcción con materiales naturales. Los huéspedes saben que les espera una experiencia única y eso nos mantiene en el 10% de las mejores propiedades en el Valle de Guadalupe.
7. Huéspedes habituales y lealtad a la marca
Con tantas opciones de alquiler disponibles, construir una base de huéspedes habituales y leales puede proporcionar un amortiguador significativo contra la sobresaturación del mercado. Las propiedades que brindan una experiencia de alta calidad e interactúan activamente con sus huéspedes (tal vez ofreciendo descuentos para huéspedes habituales o incentivos para reservar directamente) están mejor posicionadas para mantener un flujo constante de reservas.
Este enfoque ayuda a generar un flujo confiable de ingresos incluso cuando los nuevos participantes inundan el mercado.
Ganadores: Propiedades que fomentan relaciones sólidas con los huéspedes, lo que genera negocios habituales y referencias.
Además de nuestros domos ecológicos, Hacienda Eco-Domes también ofrece clases de cocina mexicana donde los huéspedes pueden hacer sus tortillas frescas y más.
El resultado final
Cuando el mercado de alquileres vacacionales a corto plazo se satura con la oferta, no todas las propiedades tendrán éxito. Los que prosperan tienden a ofrecer experiencias únicas, están ubicados en áreas privilegiadas, brindan un servicio profesional y son lo suficientemente flexibles financieramente para soportar las presiones competitivas. La adaptabilidad a los cambios del mercado, el cumplimiento de las regulaciones y el fomento de la lealtad de los huéspedes también desempeñan papeles fundamentales.
En un mercado abarrotado, los ganadores son aquellos que innovan, invierten en sus propiedades y brindan experiencias excepcionales a los huéspedes, lo que garantiza que sus alquileres sigan teniendo una gran demanda incluso cuando el mercado parece desbordado.
En nuestra área, los ganadores serán el 10 % de las mejores propiedades que son únicas y tienen una reputación duradera de ser lugares de referencia.
Los perdedores serán las “cajas”. Tendrán muchas dificultades para competir porque, en pocas palabras, todas son básicas e iguales. Y, por lo tanto, lo único en lo que pueden competir es en el precio. Y hay un punto de precio en el que el valor marginal del alquiler NO supera el costo marginal.
Y cuando eso sucede, esos propietarios abandonarán el mercado y simplemente las dejarán en pie; tal vez convirtiéndolas en alquileres a largo plazo o cobertizos de almacenamiento. Cuando eso suceda, lo que ahora se espera que ocurra dentro de los próximos 1 a 3 años, ese inventario se retirará y se restablecerá un equilibrio saludable que permitirá a los inversores a largo plazo en propiedades competitivas de alta calidad realizar sus inversiones y obtener un sólido retorno financiero.
